【房地產資訊】賣房步驟,輕鬆搞定中古屋,新成屋,預售屋,售屋流程與注意事項

【賣房七步驟】如何快速賣出你的房子

房地產的交易金額一般來說都是非常可觀的,所以買屋與賣屋的過程不可不警慎;雖然賣房子,難度會比買房子來的簡單輕鬆不少,但賣房時的一些細節項目也是很關鍵的,如何高價與高效的賣出房子,不但需要點運氣,更需要點賣房的技巧

先前有整理買房、賣屋流程流程懶人包,把房屋買賣的流程都有介紹清楚了,不過在正式買到或賣出前,需要做什麼呢?這篇先來例舉一下賣房前需準備的項目,把這些都準備好之後,就可讓你快速賣出你的房子

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買房子重點需求項目

  • 價位:可接受總價範圍,或是單坪價格不超過多少
  • 格局:三房兩廳,或是二房一廳;室內坪數範圍
  • 樓層:喜歡高樓層或低樓層,樓層號碼是否有忌諱
  • 電梯:一層戶數多寡,平均可使用電梯數
  • 陽台:是否需要前後陽台,陽台大小如何,是否需有日曬
  • 客廳:寬度需求,樓高是否有限制
  • 樑柱:房間客廳是否有壓樑
  • 衛浴:幾套衛浴?是否需開窗,有無乾濕分離,是否要浴缸
  • 座向:有無座向考量,朝北是否可接受
  • 廚房:偏好開放式或是封閉式廚房
  • 車位:機械或是平面
  • 位置:離工作距離是否可接受,地段是否熱鬧或安靜
  • 安全:921之前的房子是否可接受,建築工法與格式需求,如LT型不接受;是否是斷層帶、土壤液化區、土石流區與地勢低窪常淹水區
  • 嫌惡:附近是否有嫌惡設施,如電塔,不當場所
  • 機能:附近是否有賣場,便利商店

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賣房子需求重點項目

賣房子,考慮的項目就不用這麼多項了,只須考慮想要賣出的價格,而其他細項部分就交給仲介就好。不過即便如此,有些前置作業做完整一點,會讓賣房的價格與效率更加提升

賣房步驟

一.成本預估

在打算賣房子之前,先計算一下買入的成本與後續賣屋需要的費用,加上要賺的利潤或是願意折讓的價格,才能知道要賣的價格;而土地增值稅就是後續賣屋需要的一項很重要的成本,如何合理節稅,如住宅是否有被營業登記或是被設籍的問題,這些都會關係到稅務問題,而這些就是需要比較長時間的前期準備,後續稅款問題會在整理一篇來解說。

二.整理屋子,打理門面

賣房子前最好可以將室內都清空,讓房子內保持空曠與乾淨,不會有太多雜物造成賣像不佳;打理一番後,讓如花可變志玲;如果室內還有傢俱不方便清空,也建議花時間好好的清掃一番,並把沒用到的雜物丟棄

三.將待售的屋子好好拍照

就如同第一次見面約會一樣,有張漂亮的照片是很重要的,賣房子也是一樣,儘量可以把優點部分可以拍出來,如室內格局好、傢俱高級、裝潢精美,那就多拍幾張,戶外景色優美,那景觀照就不要錯過;照片拍得好,買家自然就會多,買家一多就更容易成交了;不過不是說缺點就不拍喔,可以先把缺點指出,反而會讓買家先有心理準備

四.評估市價行情

了解市價是賣房一件很重要的事,才不會因為不懂行情,背離市場行情太多,而造成後續賣屋困難,或是便宜賣出了。可先問問同社區最近的成交金額,就比較會有市場行情的底了

五.開賣訂價

評估完市場行情後,就是要考慮賣屋底價了,而決定底價之後,賣方底價外加4%的仲介服務費,就是買方需付的實際房價部分,此價格加上預先設定的折價空間就是房子的開價了,一般來說可能會抓個10%~20%的折價空間,但是因為每個房屋地點和條件的不同,這個折價成數並非固定。

如果是急售,開價就可稍低一些;如果不急著賣,訂價部分就先開高試試水溫,如果開價過高以後還有下調的空間。開價千萬不要就是你的底價,因為以台灣人的習性,殺價是必要的,想著房子不二價策略,只會讓自己後續談判的籌碼都沒了,最後反而進退兩難

五.找尋仲介

好的房屋仲介可以讓你節省很多時間與精力,就像是上面所說的那幾項,好仲介會比你更加了解,不過為了防止遇到不好仲介,還是要先具備一下相關賣房知識,才不會被糊弄;而委託仲介賣房,委託間數也不要太多,建議大概3~5家即可

💯所樂因為常常看房,所以認識了一些不錯的銷售人員,另外看房文章中也會將一些熱門房屋物件整理進來,如果你的房屋需要曝光賣出,可留下賣房物件資訊,所樂會請專業的人員來協助,讓你的房子可以多些管道來曝光~

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六.簽約

賣屋有一般約與專任約;一般約是指,所有簽約的仲介都可以賣,你也可以自己賣,不會受到限制。專任約就是此屋專任約的仲介獨賣,屋主也不能賣;因為怕被一家綁死,所以一般人都傾向簽一般約;不過專任約,被委託的仲介通常會比較積極,所以各有其優缺點;另外如果有仲介有快要談定的客戶時,會希望多加一層成交的保障。這個時候可以開放專任約給他,期間不要太長,最多約20天即可

七.賣房簽約重點

  1. 仲介費:台灣的仲介費一般是買方2%,賣方拿4%的服務費;不過因為房地產景氣的關係,通常最終價格的拉鋸往往是在服務費的部分,所以仲介服務費的部分,就是買賣雙方與房屋仲介要去協調的
  2. 帶看完變自售:如果在合約上有這一條“仲介帶看過的客戶,屋主在三個月內不能自己賣”,需在合約條款後面加註:”仲介必須在帶看後當天把客戶的姓名和身分證字號告知屋主,此條款才生效“。
  3. 斡旋金:每一家仲介對斡旋金的條文不同,可在合約寫上“在屋主尚未簽屬出售同意並實收到訂金之前。所有買方與仲介的任何合約,包含所謂的斡旋金皆與屋主無關”
  4. 解約:無論是專任約或一般約建議都能寫上,無責解約的條例。
  5. 屋況說明書:房屋委賣書上會有”屋況說明書”來勾選,因有後續責任問題,回答盡可能坦白,不要欺騙隱瞞
  6. 付款:記得要求履約保證。
  7. 仲介費:在簽正式買賣合約之前,仲介都不得要求任何費用。簽正式合約後,先付一半服務費,另一半等完全交屋後再付
  8. 簽約:簽約的仲介必須是不動產經紀人,合約上也要有公司章,才算正式合約

八.賣房帶看

如果沒住在屋內且房屋都已清空,可以把鑰匙放置在管理室或是交給仲介。不需要每次都親自去開門帶看解說,可省去不少麻煩事,如果自己還住裡面,那就儘量讓仲介替買家解說即可,不要太過積極介紹

九.收取斡旋金或要約書

斡旋金在屋主同意賣出後,會由屋主收取當作是訂金的一部份。之後買方若不買則訂金沒收;賣方若不賣則退回訂金之並賠償相等的錢做為違約罰則;要約書也視為買賣成立的依據,若有反悔,則可依要約書上的罰則。收取訂金之後,可在簽收訂金的收據上註明買賣合約的日期,並註明,如有哪一方刻意拖延,則視為放棄。

十.簽訂房屋買賣合約

如果房屋買賣是透過房屋仲介而成交,在簽訂買賣合約書時,仲介會安排其公司的特聘特約代書,並在店面簽約;如果是自售成交,在簽訂房屋買賣合約之前,要先討論好是哪一方的代書;還有一個更重要的就是銀行的履約保證,這個動作千萬不可少,因為多了銀行這個第三方單位來監管房屋買賣的價金,不但可以保障賣方可收到買屋款,也可以保障買方的購屋款付出後,房屋的所有權有順利移轉

十一.房屋買賣合約的內容重點

  1. 屋況說明書是在委託賣房時,與仲介簽訂描述現有屋子狀況的證明,而後續房屋賣出之後,就是依照這張屋況說明書來進行交屋;再填寫屋況說明書也要務必填寫正確,如過後續有發生問題但屋況說明書無記載,這樣賣方還是有修繕之責,所以屋況說明書還是盡量把疑慮都寫清楚,免得之後麻煩。
  2. 約定交屋日期是買賣雙方的責任,交屋日期最好能多預留一些緩衝時間
  3. 如果有家電或傢俱要留給買方,最好也在合約上註明是否為有償或無償提供,避免日後爭議
  4. 有些買方會有銀行貸款的疑慮,擔心貸款成數不夠,而無法順利湊齊買屋款;會想在合約中加註未能順利貸款,可解約等條款。不過因為會有較多原因影響到貸款成數,很難判斷是否是利用這個原因來毀約,所以建議不要加註此類條款

🏧延伸閱讀:信用貸款懶人包|信用不良、個人信用瑕疵可貸款嗎?

十二.交屋

當房屋價金都進到履約保證的專戶後,就可辦理最後的交屋程序;交屋最好是去現場,確認房屋狀況與該點交的物品之後,就可到代書那裡做最後的簽章動作。而在正式交屋前,要注意房屋買賣合約上註明的價款繳交日期,確認是否都有如期的匯入履約保證專戶;如果因為買方資金調度的問題,耽誤了匯款,也要與買方確認,如果允許也可給點時間上的通融,如果真的超出時間太多,可依照合約上的罰則,買方必須按日給息。

【房地產資訊】賣房步驟,輕鬆搞定中古屋,新成屋,預售屋,售屋流程與注意事項

【房地產資訊】賣房步驟,輕鬆搞定中古屋,新成屋,預售屋,售屋流程與注意事項總結賣房子需求重點項目

  • Step1:成本預估
  • Step2:整理屋子,打理門面 ,拍張美美的照片
  • Step3:評估市價行情,開賣訂價
  • Step4:找尋個好仲介,簽定委賣合約
  • Step5:賣房帶看,收取斡旋金或要約書
  • Step6:簽訂房屋買賣合約
  • Step7:收取價金,交屋

//房地產相關資訊


 

【房地產資訊】賣房步驟,輕鬆搞定中古屋,新成屋,預售屋,售屋流程與注意事項買房必備知識

購屋買房可說是人生中一個很大的花費,因為購屋金額都很大,所以資金部分通常無法一次到位,這時就需要藉助銀行來補足頭期款不足的款項,這就是所謂的房屋貸款;因為房貸有房子這個抵押品,所以利率相對來說都是比較低的,不過因為房貸年期都是較長的,最好多做些功課,搞懂相關房貸知識,否則選錯房貸,而多付冤枉錢,那就很划不來

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