【房貸｜房地產資訊】首購族必看，房貸試算前一定要學會的知識，內含房貸試算表分享

【貸款知識】超簡單房屋貸款整理，了解房貸怎麼貸最划算；用房貸試算表輕鬆搞懂房貸

購屋買房可說是人生中一個很大的花費，因為購屋金額都很大，所以資金部分通常無法一次到位，這時就需要藉助銀行來補足頭期款不足的款項，這就是所謂的房屋貸款；因為房貸有房子這個抵押品，所以利率相對來說都是比較低的，不過因為房貸年期都是較長的，最好多做些功課，搞懂相關房貸知識，否則選錯房貸，而多付冤枉錢，那就很划不來

所樂整理了相關的房貸知識，讓你可以了解如何跟銀行打交道、如何試算房貸、房貸成數怎麼估、房貸利率比較、房貸利息是怎麼計算與房屋轉增貸，輕鬆搞懂貸款相關細節。

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知識的落差，就是財富的落差，這句話說得真好；有時候多了解一些財商觀念，當需要用到時就比不懂的人多些機會了；銀行信貸無須擔保品，只需要個人信用的確認，所以信貸是個很好用的短期財務槓桿操作的工具；如房地產中的頭期款部分，善用個人信用貸款可以讓你資金運用多些靈活性。
延伸閱讀：個人信用貸款懶人包，一次搞懂貸款條件、貸款利率、利息計算與申辦注意事項

建案資訊分享：桃園高鐵-興富發站前新銳

特色：桃園青埔高鐵區推出的2、3房預售案，坪數規劃22~37 兩房~三房適合首購與換屋建案，入主桃園高鐵區

看房連結：站前新銳｜興富發建設 2022桃園青埔百億大案

最近有許多所樂一家的粉絲，購買的預售屋要開始交屋了，依照之前整理的預售屋買屋流程，當預售屋快完工時，就會開始進行對保、驗屋、撥款、交屋等流程；之前有介紹過交屋驗屋這個重要的環節；而在驗屋之前，也會同步找銀行預估房貸，詢問可貸金額、成數、利率、期數、與是否有符合房貸首購等條件

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延伸閱讀：

1. 【看房筆記】：「新竹東區介壽段｜安康社區重劃區開發案
2. 【看房筆記】：竹北預售屋整理懶人包
3. 【房地產資訊】房貸試算前一定要學會的知識

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申請房屋貸款流程<銀行貸款申請流程>

1. 資料送至銀行端審核利率
2. 提供房屋權狀
3. 銀行會指派估價師，進去屋內拍照製作鑑定報告
4. 銀行審核房貸審請資料與房屋估價報告
5. 如果銀行審核通過，後續通知對保
6. .驗屋/過戶，房屋設定抵押
7. 同意後撥款

申請房貸所需文件

1. 房屋買賣合約書(土地與建物)
2. 身分證反面影本
3. 公司識別證 或是名片
4. 銀行薪轉帳戶
5. 財產清冊or 所得清冊(代辦可)

房貸對保所需文件

1. 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
2. 抵押權設定同意書
3. 撥款委託書
4. 土地抵押設定
5. 金融扣款委託書
6. 火險地震險購買

房貸之可貸款成數

房屋可貸款成數 取決於兩個因素

1. 估價： 銀行的估價如果有比買價來的高， 那就可以用買價來計算成數，反之用銀行的估價來計算成數
2. 個人財力： 收入年薪的十倍，大概是個人可貸款金額

 房貸利率比較：固定利率 VS 機動利率

「固定利率」，代表在貸款的這段期間，不論央行調升或調降利率，你的貸款利率都不會變動，計息標準就是一開始承做貸款時的那個利率水準；「機動利率」剛好相反，表示在貸款期間內，只要央行利率有變動，銀行就會跟著調動，變動時間通常是一季為單位，貸款利率就會用「新利率」來計息。

機動利率：

機動利率的計算是，指數型房貸利率=指數利率i(會變動)＋加碼利率 (貸款談定時的固定加碼利率)；

• 加碼利率為銀行承作成本、風險及合理利潤等，依客戶個案條件加碼。
• 指數利率，就是每一家銀行為了要貼近現在金融業的利率成本，計算出來的利率稱之「指標利率」

其中指標利率i有兩種可選(2019/1月為例)
1.台北市金融業拆款利率，目前為0.8
2.十大行庫一年期定儲利率 目前為1.07

與銀行在討論房貸利率時，要注意是用哪一類的指標利率；一般來說本土銀行慣用定儲利率，外商銀行慣用為金融業拆款利率。

申請房貸的額外費用

申購房貸除了要比較房貸利率外，還要注意申請房貸時的潛在成本與費用；如代辦手續費、帳管費、代償費等附加費用，有時比較房貸時雖然看起來利率較低，但加上手續費後，反而更高。另外房屋轉貸部分，要注意是否有其他延伸的費用，如代書服務費、設定及塗銷費用、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費，代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費等等。

在辦理房貸前也需注意是否要付違約金，是否有提前部份還款」或「提前清償」，須負擔違約金的條款

房貸年限

因為房屋總價的拉高，為了減輕貸款壓力，會將貸款的年限拉長，現階段可從20年到40年期不等；銀行有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制

中央銀行通常宣布升(降)息大多以「半碼」(0.125%) 或 「一碼」(0.25%) 作為升降息級距，定存在調整後通常在 0.07%左右 。

房貸寬限期

房貸寬限期又稱寬緩期， 申請在特定的時間內只繳利息， 不攤還本金，只還息不還本；寬限期對於有財務規劃的貸款人， 是很方便的貸款工具， 因為不用還到本金， 所以相對在寬限期內繳款是相對輕鬆的。目前銀行的房屋貸款， 期限約 1~3年不等， 部分政府優惠的房貸專案甚至可以申請長達5 年的寬限期。

申辦貸款時的注意事項

申辦房貸的過程中，銀行會調閱申貸人的債信聯徵紀錄，如果有信用上的瑕疵，可能在申辦房貸會遭到銀行的拒絕；所以如果有計畫買房、需注意自己與銀行之間的往來信用。

避免以下會引起信用評分瑕疵的行為

1. 沒有半張信用卡
2. 信用卡常常遲繳
3. 信用卡每次只繳最低應繳金額
4. 小額信貸或學貸有遲繳紀錄
5. 配偶有信用瑕疵
6. 擔任其他親友的保人

♦信用卡推薦 

小資族信用卡首推現金回饋卡，直接拿到現金回饋可說是最棒的優惠！現在各家銀行紛紛推出高趴數現金回饋的信用卡，來攻搶佔市佔率！

• 比較推薦使用HSBC匯豐銀行 匯鑽卡，指定通路６%回饋，單月10萬回饋上限
• 匯豐現金卡申請連結：匯鑽卡連結

現金回饋卡整理：

• 花旗現金回饋PLUS鈦金卡（2%），新戶行動支付10%(點我看詳細)

貸款可申貸額度粗估

扣除所有貸款下，薪水剩餘部分可用來償還新貸款的金額；有點繞口，簡單舉例可再貸房貸金額：；假設年薪60(平均月薪5萬)，名下有信貸月繳1萬，另一間房貸月付1萬；月薪5萬的6成可拿來償還所有貸款，所以可運用的金額是5萬*60%=3萬；

• 3萬-1萬信貸 -1房貸 = 1萬(可負擔之貸款月付金額)

如果用貸款30年，利率2%來估算；100萬借款，大概需月付的本利和約3700元
反推可再貸款金額 大約是10,000/3700=270萬左右

房屋轉增貸

• 增貸是向原貸款銀行再增加貸款
• 轉貸是讓房貸換家銀行，透過更換新的貸款銀行，可以談定降低借款年利率、延長還款年限、增加貸款金額，有機會讓每月攤提的本金利息金額壓低

房屋貸款轉貸流程；諮詢新貸款銀行諮詢→提供收入、財力證明→進行房屋估價鑑價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸。

轉貸時，新新貸款銀行會重新針對房子進行鑑價，如果房子有增值，可順勢做增貸動作。如果轉貸時一起申辦增貸，除了原來的房貸代償，新的銀行還會將增貸的額度，撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性，也就是房屋「轉增貸」。

房貸試算表：試算房貸金額、房貸利息估算

在貸款資料區輸入相關貸款資料後，就可以快速試算出你每個月的貸款金額了。

最左邊的表格會自動試算出每個月所要償還的本金、利息與剩餘本金總額

• 載點»»加入所樂一家 Line@  好友 輸入 DK 即可下載

• 詳細計算方法可看這篇：「貸款試算」好用房貸計算 excel下載 -簡單帶入利率算出可負擔的房屋總價

房屋貸款相關Ｑ＆Ａ

• Ｑ：房子可否掛在老婆明下，但是先生是貸款人？
  Ａ：只要老婆當做保人（老婆沒收入也沒關係），先生是可當做貸款人的
• Ｑ：信用不好會影響到房屋貸款嗎？
  Ａ：這是肯定的，因為房貸相對利率低、年限長，借款人需信用狀況良好，
• Ｑ：可否用父母的房子抵押貸款？
  Ａ：如果抵押的房子是父母名下，也可以申請房屋抵押貸款，但需徵求父母同意，並且提供貸款所需相關資料
• Ｑ：申辦房屋貸款需要保人嗎？
  Ａ：一般來說是不需要保人，不過如果信用與財力條件不夠，就須提供保人

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