【房貸|房地產資訊】首購族必看,房貸試算前一定要學會的知識,內含房貸試算表分享

【貸款知識】超簡單房屋貸款整理,了解房貸怎麼貸最划算;用房貸試算表輕鬆搞懂房貸

購屋買房可說是人生中一個很大的花費,因為購屋金額都很大,所以資金部分通常無法一次到位,這時就需要藉助銀行來補足頭期款不足的款項,這就是所謂的房屋貸款;因為房貸有房子這個抵押品,所以利率相對來說都是比較低的,不過因為房貸年期都是較長的,最好多做些功課,搞懂相關房貸知識,否則選錯房貸,而多付冤枉錢,那就很划不來

所樂整理了相關的房貸知識,讓你可以了解如何跟銀行打交道、如何試算房貸房貸成數怎麼估、房貸利率比較房貸利息是怎麼計算與房屋轉增貸,輕鬆搞懂貸款相關細節。

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知識的落差,就是財富的落差,這句話說得真好;有時候多了解一些財商觀念,當需要用到時就比不懂的人多些機會了;銀行信貸無須擔保品,只需要個人信用的確認,所以信貸是個很好用的短期財務槓桿操作的工具;如房地產中的頭期款部分,善用個人信用貸款可以讓你資金運用多些靈活性。
延伸閱讀:個人信用貸款懶人包,一次搞懂貸款條件、貸款利率、利息計算與申辦注意事項


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申請房屋貸款流程<銀行貸款申請流程>

  1. 資料送至銀行端審核利率
  2. 提供房屋權狀
  3. 銀行會指派估價師,進去屋內拍照製作鑑定報告
  4. 銀行審核房貸審請資料與房屋估價報告
  5. 如果銀行審核通過,後續通知對保
  6. .驗屋/過戶,房屋設定抵押
  7. 同意後撥款

申請房貸所需文件

  1. 房屋買賣合約書(土地與建物)
  2. 身分證反面影本
  3. 公司識別證 或是名片
  4. 銀行薪轉帳戶
  5. 財產清冊or 所得清冊(代辦可)

房貸對保所需文件

  1. 房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
  2. 抵押權設定同意書
  3. 撥款委託書
  4. 土地抵押設定
  5. 金融扣款委託書
  6. 火險地震險購買

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房貸之可貸款成數

房屋可貸款成數 取決於兩個因素

  1. 估價: 銀行的估價如果有比買價來的高, 那就可以用買價來計算成數,反之用銀行的估價來計算成數
  2. 個人財力: 收入年薪的十倍,大概是個人可貸款金額

 房貸利率比較:固定利率 VS 機動利率

「固定利率」,代表在貸款的這段期間,不論央行調升或調降利率,你的貸款利率都不會變動,計息標準就是一開始承做貸款時的那個利率水準;「機動利率」剛好相反,表示在貸款期間內,只要央行利率有變動,銀行就會跟著調動,變動時間通常是一季為單位,貸款利率就會用「新利率」來計息。

機動利率:

機動利率的計算是,指數型房貸利率=指數利率i(會變動)+加碼利率 (貸款談定時的固定加碼利率);

  • 加碼利率為銀行承作成本、風險及合理利潤等,依客戶個案條件加碼。
  • 指數利率,就是每一家銀行為了要貼近現在金融業的利率成本,計算出來的利率稱之「指標利率」

其中指標利率i有兩種可選(2019/1月為例)
1.台北市金融業拆款利率,目前為0.8
2.十大行庫一年期定儲利率 目前為1.07

與銀行在討論房貸利率時,要注意是用哪一類的指標利率;一般來說本土銀行慣用定儲利率,外商銀行慣用為金融業拆款利率。

申請房貸的額外費用

申購房貸除了要比較房貸利率外,還要注意申請房貸時的潛在成本與費用;如代辦手續費帳管費代償費附加費用,有時比較房貸時雖然看起來利率較低,但加上手續費後,反而更高。另外房屋轉貸部分,要注意是否有其他延伸的費用,如代書服務費、設定及塗銷費用、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費,代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費等等。

在辦理房貸前也需注意是否要付違約金,是否有提前部份還款」或「提前清償」,須負擔違約金的條款

房貸年限

因為房屋總價的拉高,為了減輕貸款壓力,會將貸款的年限拉長,現階段可從20年到40年期不等;銀行有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制

中央銀行通常宣布升(降)息大多以「半碼」(0.125%) 或 「一碼」(0.25%) 作為升降息級距,定存在調整後通常在 0.07%左右 。

房貸寬限期

房貸寬限期又稱寬緩期, 申請在特定的時間內只繳利息, 不攤還本金,只還息不還本;寬限期對於有財務規劃的貸款人, 是很方便的貸款工具, 因為不用還到本金, 所以相對在寬限期內繳款是相對輕鬆的。目前銀行的房屋貸款, 期限約 1~3年不等, 部分政府優惠的房貸專案甚至可以申請長達5 年的寬限期。

申辦貸款時的注意事項

申辦房貸的過程中,銀行會調閱申貸人的債信聯徵紀錄,如果有信用上的瑕疵,可能在申辦房貸會遭到銀行的拒絕;所以如果有計畫買房、需注意自己與銀行之間的往來信用。

避免以下會引起信用評分瑕疵的行為

  1. 沒有半張信用卡
  2. 信用卡常常遲繳
  3. 信用卡每次只繳最低應繳金額
  4. 小額信貸或學貸有遲繳紀錄
  5. 配偶有信用瑕疵
  6. 擔任其他親友的保人

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貸款可申貸額度粗估

扣除所有貸款下,薪水剩餘部分可用來償還新貸款的金額;有點繞口,簡單舉例可再貸房貸金額:;假設年薪60(平均月薪5萬),名下有信貸月繳1萬,另一間房貸月付1萬;月薪5萬的6成可拿來償還所有貸款,所以可運用的金額是5萬*60%=3萬;

  • 3萬-1萬信貸 -1房貸 = 1萬(可負擔之貸款月付金額)

如果用貸款30年,利率2%來估算;100萬借款,大概需月付的本利和約3700元
反推可再貸款金額 大約是10,000/3700=270萬左右

房屋轉增貸

  • 增貸是向原貸款銀行再增加貸款
  • 轉貸是讓房貸換家銀行,透過更換新的貸款銀行,可以談定降低借款年利率、延長還款年限、增加貸款金額,有機會讓每月攤提的本金利息金額壓低

房屋貸款轉貸流程;諮詢新貸款銀行諮詢→提供收入、財力證明→進行房屋估價鑑價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸。

轉貸時,新新貸款銀行會重新針對房子進行鑑價,如果房子有增值,可順勢做增貸動作。如果轉貸時一起申辦增貸,除了原來的房貸代償,新的銀行還會將增貸的額度,撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性,也就是房屋「轉增貸」。

房貸試算表:試算房貸金額房貸利息估算

在貸款資料區輸入相關貸款資料後,就可以快速試算出你每個月的貸款金額了。

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最左邊的表格會自動試算出每個月所要償還的本金、利息與剩餘本金總額

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房屋貸款相關Q&A

  • Q:房子可否掛在老婆明下,但是先生是貸款人?
    A:只要老婆當做保人(老婆沒收入也沒關係),先生是可當做貸款人的
  • :信用不好會影響到房屋貸款嗎?
    A:這是肯定的,因為房貸相對利率低、年限長,借款人需信用狀況良好,
  • Q:可否用父母的房子抵押貸款?
    A:如果抵押的房子是父母名下,也可以申請房屋抵押貸款,但需徵求父母同意,並且提供貸款所需相關資料
  • Q:申辦房屋貸款需要保人嗎?
    A:一般來說是不需要保人,不過如果信用與財力條件不夠,就須提供保人

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