「房地合一稅2.0」2021年七月房地產新制，搞懂房地合一稅是什麼懶人包 - 所樂一家

台灣房地產從2008 年金融海嘯之後，因為各國貨幣政策持續寬鬆，利率持續創低，雖有房地產奢侈稅，房地合一等打房政策，但是房地產價格未下跌反而一直緩步上漲，原本以為有covid-19 疫情影響下會有下跌的趨勢，但房地產反而是反向暴漲；110年4月28日總統公布修正《所得稅法》，精進房地合一所得稅制度，期能抑制短期炒作不動產、落實居住正義，並防杜規避稅負及維護租稅公平。以下整理房地合一稅2.0改革重點懶人包整理

房地合一稅2.0法令剛佈達時，花了許多時間研究房地合一2.0的稅目、課稅基礎與課稅時間，研究的暈頭轉向；還好剛好先前認識的遠雄銷售人員分享了房地合一2.0稅務的線上分享會，有此機會當然要把握一下，講者（惠誠地政士聯合事務所）花了一個小時就把雜亂的條文整理的蠻清楚，此篇文章會將房地合一2.0做更精簡的整理，讓你一看就了解

不過如果還是覺得房地產稅務很混亂，不知道要怎麼報稅節稅，有後續房地產稅務課程你也想參與，可留下報名資料，下次有開課時會分享開課資訊

【點我查詢開課資訊】

快速目錄

房地合一稅2.0 重點
房地合一稅 2.0 課稅所得計算
房地合一稅 2.0 豁免權
房地合一稅 2.0 課自住房地認定
房地合一稅 2.0 重購退稅
房地合一稅 1.0& 2.0 與舊制房地分離課稅時間點
房地合一獲利如何申報Ｑ＆Ａ

房地合一稅2.0 重點

房地合一稅 2.0 版於2021 年 7/1 上路，後續的移轉登記都會是適用於新版的房地合一2.0稅率；房地合一稅是指將「土地」及「房屋」，合併後的實際總價格，扣除實際取得成本與額外扣除項目後，將其獲利部分，課徵房地合一稅；因為此獲利為買賣房地產所產生，所以其課稅方式會獨立出來，非一般常見使用到的綜合所得稅的申報

短期套利者課重稅
法人比照個人課稅
擴大房地課稅範圍
土地漲價總數額設上限
五種交易不受影響
施行日期

重點一：短期套利者課重稅

延長個人房地短期交易所得課重稅，兩年內45%，2~5年35%，境內個人持有期間超過5年、非境內個人持有期間超過2年適用稅率不變；期望可抑制短期個人炒作不動產法人比照個人課稅

重點二：法人比照個人課稅

法人比照個人，會按持有期間採差別稅率，分開計稅，境內營利事業持有期間超過5年、境外營利事業持有期間超過2年適用稅率不變；期望可抑制營利事業（法人）短期炒作不動產，防止個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅

重點三：擴大房地課稅範圍

此稅制的變革是所樂覺得是比較可抑止房地產短期投資的，房地合一2.0將「預售屋買賣交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅，將原本獲利從財產交易所得稅改成也納入房地合一稅；希望可以有效抑制短期預售屋炒作，防杜以股權移轉方式炒作不動產；所以後續房地合一預售屋部分記得也要申報

延伸閱讀：預售屋買屋流程- 5分鐘輕鬆搞懂

重點四：土地漲價總數額設上限

房地合一1.0舊制在計算房地交易所得可減除土地漲價總數額，所以舊制可藉由高報土地移轉現值，來墊高土地漲價總數額，以減少交易所得。不過房地合一新制會以公告土地現值所計算的數額來當「土地漲價總數額」上限。以防杜高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數

重點五：五種交易不受影響

有五種房地交易型態不受修法影響，期望可避免波及無辜但又可抑制投機炒作

重點六：施行日期

105年1月1日以後取得之房地產，適用於房地合一稅2.0

圖片來源：惠誠地政士聯合事務所

房地合一稅 2.0 課稅所得計算

課稅所得＝出售價格－取得成本－移轉費用－土地漲價總數額

取得成本：

移轉費用：出售時仲介費、代書費、履保費、廣告費、清潔費、搬運 (交易房屋土地所支付的必要費用) 未提示費用單據以出售時成交價額以出售時成交價額3%計算，最高計算，最高30萬

房地合一 2.0 修正：原本是5% 調低至3% 且不得逾 30 萬

房地合一稅 2.0 豁免權

因擔心房地合一稅2.0太過嚴苛會傷及一般真正的賣家，在制定其稅法時有開放了一些豁免權，符合條件可以排除房地合一稅2.0

個人因調職及非自願離職須離開原工作地
取得土地前就遭他人越界建屋
因欠稅或無力清償債務依法遭強制執行
因重大疾病或意外需支付醫藥費
因家暴事件取得保護令避開家暴相對人
繼承房屋後，未經同意遭其他共有人多數決出售房地持分
繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還

法人也有其豁免權情境

取得土地前就遭他人越界建屋
因欠稅或無力清償債務依法遭強制執行
未經同意遭其他共有人多數決出售房地持分
金融機構行使抵押權取得不動產、行使質權取得特定公司股份後，依《銀行法》第 76 條相關規定要求處分財產

房地合一稅 2.0 課自住房地認定

出售前 6 年內
戶籍：所有權人或配偶、未成年子女需連續有、設籍
用途：實際居住，無出租、無供營業或執行業務
次數：所有權人、配偶、未成年子女都未曾使用

房地合一稅 2.0 重購退稅

許多人會擔心如果是因為購入新屋而賣出原有房子，這樣是不是會被課到很重的房地合一稅，不過如果你是這種情況不用擔心，因為不論你是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要是買屋與賣屋之間的間隔在 2 年以內（完成移轉登記當日為準），且買賣的房地產都符合所得稅法中自住房屋的規定，便可以申請「重購退稅」

皆為自用住宅所有權人或配偶、未成年子女有設戶籍，無出租營業
登記原所有權人或配偶皆可
時間間隔需在 2 年內，先買後賣、先賣後買皆可
盈虧互抵期限：自然人： 3 年法人： 10 年（新舊制不能互抵）
舊制只有小換大能退，新舊制不能互抵

舉例來說，如果你賣了舊房，總價 1,000 萬，房地合一稅2.0繳了 45 萬，如果你在兩年內又買了新房，兩種情況

新房總價 >= 1,000 萬，則全額退稅45萬
新房總價 < 1,000 萬，則按新房總價/舊房賣價的比例來退稅；如果新買的房是 800 萬，則因為賣房所繳的 45 萬* (800萬/1000萬) 36 萬可退稅回來

房地合一稅 1.0& 2.0 與舊制房地分離課稅時間點

舊制房地分離課稅是採土地、建物分開的雙軌制；土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅，因房屋交易而得的利潤則按實價課徵所得稅。如果是 105 年 1 月 1 日以前取得的房屋、土地就是採用舊制計算，之後取得就是屬於房地合一稅的課稅範圍，另外如果房地買賣或是預售屋簽約日是在2021/7月之後都屬於是房地合一2.0。其中取得與出售時間點的認定為過戶完成日（所有權部的登記日期）

如果房地是繼承取得，取得時間為105 年 1 月 1 日以前，繼承是105 年 1 月 1 日以後，可適用舊制財交稅或可選擇新制
如果房地是贈與取得，

房地合一獲利如何申報Ｑ＆Ａ

：房地合一獲利如何申報
：申報時戶籍所在地國稅局，攜帶申報書、買賣合約書及謄本、身分證影本、成本費用證明文件、繳稅收據、金流

：房地合一申報期限
：
1. 過戶完畢次日起 30 天
2. 預售屋讓渡契約簽約次日起 30 天
3. 房屋使用權交易次日起 30 天
4. 視同房地交易的股份或出資額交易次日起 30 天

：預售屋獲利是否一定要申報
：建商會提供轉約名單給國稅局，所以通常有轉約但未申報，應該都會被請去喝咖啡的

：預售屋獲利補申報是否會罰款
：如果收到國稅局的查稅通知書，建議立即與承辦人員聯繫，如果收到又裝傻不處理，承辦人員是有權開罰的

延伸閱讀：

可點我加入好友

！！更多生活好康、旅遊，房地產資訊讓你不會錯過！

//所樂竹北-新竹看房筆記

房地產相關資訊

延伸閱讀-->竹北預售屋｜建案總整理-懶人包
延伸閱讀-->新竹,竹北房地產-重大建設總整理懶人包