【房地產資訊】賣房步驟，輕鬆搞定中古屋，新成屋，預售屋，售屋流程與注意事項，如何快速賣出你的房子

房地產的交易金額一般來說都是非常可觀的，所以買屋與賣屋的過程不可不警慎；雖然賣房子，難度會比買房子來的簡單輕鬆不少，但賣房時的一些細節項目也是很關鍵的，如何高價與高效的賣出房子，不但需要點運氣，更需要點賣房的技巧

先前有整理買房、賣屋流程流程懶人包，把房屋買賣的流程都有介紹清楚了，不過在正式買到或賣出前，需要做什麼呢？這篇先來例舉一下賣房前需準備的項目，把這些都準備好之後，就可讓你快速賣出你的房子

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知識的落差，就是財富的落差，這句話說得真好；有時候多了解一些財商觀念，當需要用到時就比不懂的人多些機會了；銀行信貸無須擔保品，只需要個人信用的確認，所以信貸是個很好用的短期財務槓桿操作的工具；如房地產中的頭期款部分，善用個人信用貸款可以讓你資金運用多些靈活性。
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建案資訊分享：桃園高鐵-興富發站前新銳

特色：桃園青埔高鐵區推出的2、3房預售案，坪數規劃22~37 兩房~三房適合首購與換屋建案，入主桃園高鐵區

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買房子重點需求項目

• 價位：可接受總價範圍，或是單坪價格不超過多少
• 格局：三房兩廳，或是二房一廳；室內坪數範圍
• 樓層：喜歡高樓層或低樓層，樓層號碼是否有忌諱
• 電梯：一層戶數多寡，平均可使用電梯數
• 陽台：是否需要前後陽台，陽台大小如何，是否需有日曬
• 客廳：寬度需求，樓高是否有限制
• 樑柱：房間客廳是否有壓樑
• 衛浴：幾套衛浴？是否需開窗，有無乾濕分離，是否要浴缸
• 座向：有無座向考量，朝北是否可接受
• 廚房：偏好開放式或是封閉式廚房
• 車位：機械或是平面
• 位置：離工作距離是否可接受，地段是否熱鬧或安靜
• 安全：921之前的房子是否可接受，建築工法與格式需求，如L或T型不接受；是否是斷層帶、土壤液化區、土石流區與地勢低窪常淹水區
• 嫌惡：附近是否有嫌惡設施，如電塔，不當場所
• 機能：附近是否有賣場，便利商店

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賣房子重點項目

賣房子，考慮的項目就不用這麼多項了，只須考慮想要賣出的價格，而其他細項部分就交給仲介就好。不過即便如此，有些前置作業做完整一點，會讓賣房的價格與效率更加提升

賣房步驟

一．成本預估

在打算賣房子之前，先計算一下買入的成本與後續賣屋需要的費用，加上要賺的利潤或是願意折讓的價格，才能知道要賣的價格；而土地增值稅就是後續賣屋需要的一項很重要的成本，如何合理節稅，如住宅是否有被營業登記或是被設籍的問題，這些都會關係到稅務問題，而這些就是需要比較長時間的前期準備，後續稅款問題會在整理一篇來解說。

二．整理屋子，打理門面

賣房子前最好可以將室內都清空，讓房子內保持空曠與乾淨，不會有太多雜物造成賣像不佳；打理一番後，讓如花可變志玲；如果室內還有傢俱不方便清空，也建議花時間好好的清掃一番，並把沒用到的雜物丟棄

三．將待售的屋子好好拍照

就如同第一次見面約會一樣，有張漂亮的照片是很重要的，賣房子也是一樣，儘量可以把優點部分可以拍出來，如室內格局好、傢俱高級、裝潢精美，那就多拍幾張，戶外景色優美，那景觀照就不要錯過；照片拍得好，買家自然就會多，買家一多就更容易成交了；不過不是說缺點就不拍喔，可以先把缺點指出，反而會讓買家先有心理準備

四．評估市價行情

了解市價是賣房一件很重要的事，才不會因為不懂行情，背離市場行情太多，而造成後續賣屋困難，或是便宜賣出了。可先問問同社區最近的成交金額，就比較會有市場行情的底了

五．開賣訂價

評估完市場行情後，就是要考慮賣屋底價了，而決定底價之後，賣方底價外加4%的仲介服務費，就是買方需付的實際房價部分，此價格加上預先設定的折價空間就是房子的開價了，一般來說可能會抓個10%~20%的折價空間，但是因為每個房屋地點和條件的不同，這個折價成數並非固定。

如果是急售，開價就可稍低一些；如果不急著賣，訂價部分就先開高試試水溫，如果開價過高以後還有下調的空間。開價千萬不要就是你的底價，因為以台灣人的習性，殺價是必要的，想著房子不二價策略，只會讓自己後續談判的籌碼都沒了，最後反而進退兩難

五．找尋仲介

好的房屋仲介可以讓你節省很多時間與精力，就像是上面所說的那幾項，好仲介會比你更加了解，不過為了防止遇到不好仲介，還是要先具備一下相關賣房知識，才不會被糊弄；而委託仲介賣房，委託間數也不要太多，建議大概3～5家即可

💯所樂因為常常看房，所以認識了一些不錯的銷售人員，另外看房文章中也會將一些熱門房屋物件整理進來，如果你的房屋需要曝光賣出，可留下賣房物件資訊，所樂會請專業的人員來協助，讓你的房子可以多些管道來曝光～

六．簽約

賣屋有一般約與專任約；一般約是指，所有簽約的仲介都可以賣，你也可以自己賣，不會受到限制。專任約就是此屋專任約的仲介獨賣，屋主也不能賣；因為怕被一家綁死，所以一般人都傾向簽一般約；不過專任約，被委託的仲介通常會比較積極，所以各有其優缺點；另外如果有仲介有快要談定的客戶時，會希望多加一層成交的保障。這個時候可以開放專任約給他，期間不要太長，最多約20天即可

七．賣房簽約重點

1. 仲介費：台灣的仲介費一般是買方2%，賣方拿4%的服務費；不過因為房地產景氣的關係，通常最終價格的拉鋸往往是在服務費的部分，所以仲介服務費的部分，就是買賣雙方與房屋仲介要去協調的
2. 帶看完變自售：如果在合約上有這一條“仲介帶看過的客戶，屋主在三個月內不能自己賣”，需在合約條款後面加註：”仲介必須在帶看後當天把客戶的姓名和身分證字號告知屋主，此條款才生效“。
3. 斡旋金：每一家仲介對斡旋金的條文不同，可在合約寫上“在屋主尚未簽屬出售同意並實收到訂金之前。所有買方與仲介的任何合約，包含所謂的斡旋金皆與屋主無關”
4. 解約：無論是專任約或一般約建議都能寫上，無責解約的條例。
5. 屋況說明書：房屋委賣書上會有”屋況說明書”來勾選，因有後續責任問題，回答盡可能坦白，不要欺騙隱瞞
6. 付款：記得要求履約保證。
7. 仲介費：在簽正式買賣合約之前，仲介都不得要求任何費用。簽正式合約後，先付一半服務費，另一半等完全交屋後再付
8. 簽約：簽約的仲介必須是不動產經紀人，合約上也要有公司章，才算正式合約

八．賣房帶看

如果沒住在屋內且房屋都已清空，可以把鑰匙放置在管理室或是交給仲介。不需要每次都親自去開門帶看解說，可省去不少麻煩事，如果自己還住裡面，那就儘量讓仲介替買家解說即可，不要太過積極介紹

九．收取斡旋金或要約書

斡旋金在屋主同意賣出後，會由屋主收取當作是訂金的一部份。之後買方若不買則訂金沒收；賣方若不賣則退回訂金之並賠償相等的錢做為違約罰則；要約書也視為買賣成立的依據，若有反悔，則可依要約書上的罰則。收取訂金之後，可在簽收訂金的收據上註明買賣合約的日期，並註明，如有哪一方刻意拖延，則視為放棄。

十．簽訂房屋買賣合約

如果房屋買賣是透過房屋仲介而成交，在簽訂買賣合約書時，仲介會安排其公司的特聘特約代書，並在店面簽約；如果是自售成交，在簽訂房屋買賣合約之前，要先討論好是哪一方的代書；還有一個更重要的就是銀行的履約保證，這個動作千萬不可少，因為多了銀行這個第三方單位來監管房屋買賣的價金，不但可以保障賣方可收到買屋款，也可以保障買方的購屋款付出後，房屋的所有權有順利移轉

十一．房屋買賣合約的內容重點

1. 屋況說明書是在委託賣房時，與仲介簽訂描述現有屋子狀況的證明，而後續房屋賣出之後，就是依照這張屋況說明書來進行交屋；再填寫屋況說明書也要務必填寫正確，如過後續有發生問題但屋況說明書無記載，這樣賣方還是有修繕之責，所以屋況說明書還是盡量把疑慮都寫清楚，免得之後麻煩。
2. 約定交屋日期是買賣雙方的責任，交屋日期最好能多預留一些緩衝時間
3. 如果有家電或傢俱要留給買方，最好也在合約上註明是否為有償或無償提供，避免日後爭議
4. 有些買方會有銀行貸款的疑慮，擔心貸款成數不夠，而無法順利湊齊買屋款；會想在合約中加註未能順利貸款，可解約等條款。不過因為會有較多原因影響到貸款成數，很難判斷是否是利用這個原因來毀約，所以建議不要加註此類條款

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十二．交屋

當房屋價金都進到履約保證的專戶後，就可辦理最後的交屋程序；交屋最好是去現場，確認房屋狀況與該點交的物品之後，就可到代書那裡做最後的簽章動作。而在正式交屋前，要注意房屋買賣合約上註明的價款繳交日期，確認是否都有如期的匯入履約保證專戶；如果因為買方資金調度的問題，耽誤了匯款，也要與買方確認，如果允許也可給點時間上的通融，如果真的超出時間太多，可依照合約上的罰則，買方必須按日給息。

總結賣房子需求重點項目

• Step1：成本預估
• Step2：整理屋子，打理門面 ，拍張美美的照片
• Step3：評估市價行情，開賣訂價
• Step4：找尋個好仲介，簽定委賣合約
• Step5：賣房帶看，收取斡旋金或要約書
• Step6：簽訂房屋買賣合約
• Step7：收取價金，交屋

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買房必備知識

購屋買房可說是人生中一個很大的花費，因為購屋金額都很大，所以資金部分通常無法一次到位，這時就需要藉助銀行來補足頭期款不足的款項，這就是所謂的房屋貸款；因為房貸有房子這個抵押品，所以利率相對來說都是比較低的，不過因為房貸年期都是較長的，最好多做些功課，搞懂相關房貸知識，否則選錯房貸，而多付冤枉錢，那就很划不來

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信用卡的使用對於後續買房貸款也很重要，先養幾張好用的信用卡吧～

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