「房地產知識」搞懂地坪、建坪、主建物與附屬建物 - 所樂一家

買賣房地產時常說的「總坪數」到底包含哪些坪數呢？而透天又有地坪與建坪，差別又在哪裡呢～看看此篇的整理，就可輕鬆了解

一般來說，不管是公寓、大樓或是透天，買賣時多以「建坪」來計算單價；建坪是買方付錢的坪數，但除了家中可用坪數之外，陽台、雨遮（2018後雨遮登記不計坪）、大小公設等面積都會計算其中，所以並非全部都是可使用坪數，所以買賣房地產前要先弄清楚，免的買到室內空間比想像小許多的物件

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知識的落差，就是財富的落差，這句話說得真好；有時候多了解一些財商觀念，當需要用到時就比不懂的人多些機會了；銀行信貸無須擔保品，只需要個人信用的確認，所以信貸是個很好用的短期財務槓桿操作的工具；如房地產中的頭期款部分，善用個人信用貸款可以讓你資金運用多些靈活性。
延伸閱讀：個人信用貸款懶人包，一次搞懂貸款條件、貸款利率、利息計算與申辦注意事項

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快速目錄

房地產名詞定義
Ｑ＆Ａ

房地產名詞定義

地坪

地坪就是實際土地的坪數，透天厝通常都會有獨立持有的土地坪數，但公寓和大樓都是由總用戶數持分一塊土地；一般來說，如果是買賣透天厝才會談到地坪，大樓或公寓，因為持分地坪面積比較小，買賣上所說的坪數都會是建坪

建坪

建坪是建築物中所有樓層的樓底板面積加起來的總坪數，陽台、公設等面積都包含在內，如果是多層樓的集合式住宅，那所有樓層的底板面積加起來就是建坪

主建物

建物是室內面積，包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分；可以說是直接可用到住到的部分

附屬建物

附屬建物是指連接主建物室內面積的附屬部分，例如陽台、平台、花台、露台等

花台是凸出於大樓牆面之外，且可種植物、人無法站立的部分
露台為上方無任何遮蓋物之平台
陽台指上方有遮蓋物的平台
平台為陽台對下來的地方，不一定登記在權狀內，也有人會做成小花圃

雨遮定義：屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物，雨遮則是在窗戶或開口上方，距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能

共有部分(公設及停車位)

:指的就是住戶共同使用的部分，就是常聽到的公設，通常是公寓大廈才有；公設/總坪數就是常聽到的公設比

大公:大樓公共建築的一部分，指「所有住戶」必須共同使用的區域，如：電機室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池…等等
小公:大樓公共設施的一部分，指「部分大樓住戶」共同使用的區域，如：各層的電梯、樓梯間、當層公共區域的陽台、露台等等

公共設施比例：公設比

公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值，即公共設施分擔面積除以建坪面積後之百分比值

總坪數 50 坪，公共設施坪數 15 坪
公設比：15 / 50 = 30%
公設比沒有所謂合理數值，越低代表公設部分會較欠缺，太高會花太多錢在公設部分；但後續新的住宅大樓因為有雙逃生梯的規定，公設比也會較高
公設比愈高，實際使用的面積愈小；通常公設比愈高，社區的管理費愈貴

建蔽率

房屋最大水平投影面積與基地面積的比率，又稱建築密度、建築覆蓋率；防止基地面積過度稠密使用，在建築面積以外的空地上，可用來作為道路退縮、花園、水池或是公設等的戶外設施

建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
建築面積 = 建蔽率 × 基地面積
100 坪的土地上，建蔽率為 50%，可建築面積 100 × 50% = 50 坪，剩下的 50 坪可以作為花園、水池或是中庭等戶外設施
需要有較大的公共空間，可選擇建蔽率較小的土地使用分區 (第一種住宅區)

容積率

基地內建築物總樓層面積 (不包括地下層及屋頂突出物) 與基地面積的比率，建坪與地坪之比；限制每一筆土地上的總樓層面積, 可使建地供給量趨於穩定

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
總樓層面積 = 容積率 × 基地面積
100 坪的土地上，容積率為 200%，可蓋 100 × 200% = 200 坪的總樓層建築面積；如果建蔽率為 50%，單層可蓋 100 × 50% = 50 坪，代表總共可選擇蓋 200 ÷ 50 = 4 ，四層樓剛好用完容積