房地產有時有許多專有的名詞都會讓人搞得頭昏眼花，如主建物、附屬建物、公設比、大公、小公、雨遮等等。今天主題是在（2018）年1月1日起實施的一項內政部新政策，「取消雨遮的登記」。許多買房的人其實並不清楚雨遮到底是什麼，也搞不清楚為什麼要登記不計價，或是取消登記之類的。所樂整理一下關於雨遮的邏輯與後續買房時須注意的事項。
內政部於106年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條，針對107年1月1日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記，「屋簷」及「雨遮」則被刪除，無法以附屬建物辦理測繪及登記。這項法令也正式在2018/1/1正式上路，後續建案也不會在看到雨遮這個登記坪數了~
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房地產名詞定義
主建物:主建物是室內面積，包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分；可以說是直接可用到住到的部分。
附屬建物:附屬建物是指連接主建物室內面積的附屬部分，例如陽台、平台、花台、露台等。
- 花台是凸出於大樓牆面之外，且可種植物、人無法站立的部分
- 露台為上方無任何遮蓋物之平台
- 雨遮為窗戶或冷氣孔上方遮雨用的部分
- 陽台指上方有遮蓋物的平台
- 平台為陽台對下來的地方，不一定登記在權狀內，也有人會做成小花圃
共有部分(公設及停車位) :指的就是住戶共同使用的部分，就是常聽到的公設，通常是公寓大廈才有；公設/總坪數就是常聽到的公設比
- 大公:大樓公共建築的一部分，指「所有住戶」必須共同使用的區域，如：電機室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池…等等。
- 小公:大樓公共設施的一部分，指「部分大樓住戶」共同使用的區域，如：各層的電梯、樓梯間、當層公共區域的陽台、露台等等。
「雨遮定義」
屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物，雨遮則是在窗戶或開口上方，距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能。
資料來源：內政部地政司
取消雨遮登記的原因
內政部在2011年5月「預售屋定型化契約」上路後，規定雨遮及屋簷可登記為附屬建物、但不計價；卻因規定僅適用於預售建案，造成部分投機客趁機鑽漏洞，在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價，灌入總價後出售，造成炒作現象，才會研擬全面不能登記，藉此杜絕灌水虛坪、炒作房價的惡習。
雨遮演化邏輯
Level 1(有登記，有計價) :部分建商把建物的雨遮愈做愈大，使得建物虛坪大增，大賺買房的人的錢。
Level 2(有登記，無計價) : 政府看到建商這個招數，所以下令雨遮不准賣錢，進入可登記但不計價的時代(2018之前申請建照的案子)
Level 3(無登記，無計價) :因規定僅適用於預售建案，造成部分投機客趁機鑽漏洞，在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價，灌入總價後出售，造成炒作現象，政府又看不下去，研擬雨遮全面不能登記(2018之後申請建照)，簡單來說取消是為了防治買時沒花錢，但當要賣屋時卻把雨遮算入來賣錢的情況。
現在是2018/1月處於政策交叉尷尬時期，所以會出現Level 2 與Level 3 狀況，產生一國3制計算方式。
仲介業者其實對於這樣的算法也很頭大，因為買方會質疑雨遮計價的部分，賣方因為買時也不確定是否有花到錢買雨遮，買賣雙方屆時勢必會出現混亂，買賣交易更加複雜化。
不過重點是現在要買房的銷費者該如何因應呢?
所樂個人認為，現階段Level 2 (有登記，無計價)的預售案，算是對買方是比較有優勢的；因為後續交屋登記時等於有雨遮的坪數會灌到總坪數中；不過有個重點是扣掉雨遮後的坪數單價不可比周邊案子高太多。如果高太多其實建商也是把不計價的雨遮回灌到計價的建坪中。有點繞口，舉例一下
假設有個建案主建含陽台28.7坪、公設12.3坪、並有雨遮 2坪，建商因為雨遮不能計價，所以銷售面積是以41坪來銷售，不過後續登記會是43坪；周邊的合理房價假設是20萬/坪。當有想買房的顧客去談價時就要瞭解與注意到，實際要買的價格應該是實際銷售面積乘上周邊合理價格才對，以上敘為例應該是買820萬為合理；假設銷售是想以高於行情的20.98賣出，就可猜想建商其實也是把雨遮的坪數灌入計算了。
不過以上其實都是屬於理想狀況下的談價，一般來說建商就是想要賣的比旁邊行情貴，而且建商通常都已經設定好一定金額的總價了，如果遇到這種情況就要看你對於那個建案的後續發展是否看好，以及對於那個案子的喜愛程度了，看價錢是否是你能夠接受的。
所樂多說兩句，現階段建案銷售都會把雨遮的事情拿出來做文章，建議消費者還是要自己多做些功課，多了解一下房地產其中這些定義，多了解一點才可以算出對自己最有利益的方案。
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