[房地產知識]預售屋買屋流程- 5分鐘輕鬆搞懂

預售屋買屋流程- 5分鐘輕鬆搞懂

預售屋在房地產中真的是個很特別的商品,因為購買金額超大,但是有時可看到的東西又超少;單憑幾張平面圖或3D 圖就要做幾百甚至於幾千萬的決定了。前幾年在房地產景氣大好時,常常還沒到成屋,甚至潛銷時就賣光的預售案件真的是屢見不鮮,所以真的想要看到成屋才決定買的,那還真的是會買不到房子。這也難怪預售屋在這幾年會這麼夯。

買預售屋雖然有其風險,但因為大家普遍偏向喜歡新的事物,新的大樓社區還是比買中古屋來的吸引人,且直接向建商購買預售屋,付款方式最輕鬆,貸款成數通常也較高。預售屋一般最低是抓自備款3成, 貸款7成;但如果信用條件良好可跟建商談高一點,這樣自備部分就會更少一些。自備款包括了頭期款工程款,工程款於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對就較低了

此篇文章 會條列出來購買預售屋的付款方式與後續買屋流程,讓你輕鬆搞懂如何買預售屋!


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 預售屋買屋流程

一.預售屋接待中心賞屋

一般建商賣預售屋都會蓋預售屋的接待中心,前去預售屋接待中心賞屋,若有喜歡的戶別,可先初步議價,付一小筆訂金(一般是十萬),請建商保留下來資格,此時代銷或是建商會開立一張紅色預訂單;這就是之前很多投資客所謂的紅單。之前景氣好時,一張紅單一轉手就是賺個好幾十萬,不過後來為了抑制這種炒房歪風,建商也禁止這種紅單轉讓了。

二.預售屋議價,繳交「訂、簽、開」頭期款

議價後,若價格滿意確定購買,補足正式訂金。將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般審閱期約5天~30天。確定契約沒有問題(一般是制式合約格式,要注意交屋日期與建材配備),即可正式簽約,簽約時必須繳交簽約金,一般訂金+簽約金為房屋總價 8%。後續還有開工款一般為7%。訂金、簽約金、開工款,稱為「訂、簽、開」金,也就是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的15%。

(惠宇建設是訂簽10%,開工 5%,期款15%)

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三.繳交工程款

繳交頭期款後,必須於預售屋的施工期間按期繳納工程款,金額約為房屋總價的10%~15%。

一般建商收款方式分為兩種:按工程期繳納:指依照工程進度,分期繳納工程款。若是工程零付款,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到結構體完成(一般是落鷹架)、領取使用執照或「交屋」時一併繳交

按月繳納:開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。簽約前一定要弄清楚建商的規定

四、利用”預售屋客變”變更設計

預售屋施工期間,建商會指定一段期間來進行預售屋的變更設計,可以請建商按照你的需求,變更室內隔局與水電建材等變更,省去日後要改變室內設計的裝修成本,一般而言預售屋客變次數通常以1次為限。

例如: 可改變插座、電源開關、電話線、網路線的配置;改變格局或是更換廚具、衛浴設備等。但若要改變污水管線,以不影響下個樓層為原則,但主結構、大樓外觀、公設設施等,都是無法做設計變更的。

五、對保

建商領到使用執照後,會請你到銀行對保,由銀行審核你的貸款資格。對保過程,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節。在對保同時,通常建商會請你簽下「撥款同意書」,也就是過戶時建商就可領取到銀行的撥款而不需經過你的同意;這是要保障建商當房子的所有權過到你名下時,建商就可拿到剩餘貸款。

對保之後,銀行會審核房屋的價值、個人信用狀況,決定是否有房屋貸款的資格,及實際的貸款成數

六、完稅

地價稅、房屋稅,在交屋日前由建商負擔,交屋日之後由買方負擔土地增值稅。建商負擔印花稅,買方負擔契稅及相關規費

七、過戶

一般是由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續,需於建商領得使用執照後4個月內完成。

八、驗收交屋

買預售屋最後一個步驟就是驗收交屋,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定,一般為房屋總價的1%,待建商修繕完成後,才給付尾款

將缺失項目修繕完畢後就可辦理交屋

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