「房地產知識」雨遮法規-登記不登記/計價不計價 看這篇就搞懂

 

房地產有時有許多專有的名詞都會讓人搞得頭昏眼花,如主建物、附屬建物、公設比、大公、小公、雨遮等等。今天主題是在(2018)年1月1日起實施的一項內政部新政策,「取消雨遮的登記」。許多買房的人其實並不清楚雨遮到底是什麼,也搞不清楚為什麼要登記不計價,或是取消登記之類的。所樂整理一下關於雨遮的邏輯與後續買房時須注意的事項。

內政部於106年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條,針對107年1月1日後申請建造執照的建物,僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記,「屋簷」及「雨遮」則被刪除,無法以附屬建物辦理測繪及登記。這項法令也正式在2018/1/1正式上路,後續建案也不會在看到雨遮這個登記坪數了~

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房地產名詞定義

主建物:主建物是室內面積,包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分;可以說是直接可用到住到的部分。

附屬建物:附屬建物是指連接主建物室內面積的附屬部分,例如陽台、平台、花台、露台等。

  • 花台是凸出於大樓牆面之外,且可種植物、人無法站立的部分
  • 露台為上方無任何遮蓋物之平台
  • 雨遮為窗戶或冷氣孔上方遮雨用的部分
  • 陽台指上方有遮蓋物的平台
  • 平台為陽台對下來的地方,不一定登記在權狀內,也有人會做成小花圃

共有部分(公設及停車位) :指的就是住戶共同使用的部分,就是常聽到的公設,通常是公寓大廈才有;公設/總坪數就是常聽到的公設比

  • 大公:大樓公共建築的一部分,指「所有住戶」必須共同使用的區域,如:電機室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池…等等。
  • 小公:大樓公共設施的一部分,指「部分大樓住戶」共同使用的區域,如:各層的電梯、樓梯間、當層公共區域的陽台、露台等等。

「雨遮定義」

屋簷是從屋頂平台延伸,用來遮陽、遮雨的構造物,雨遮則是在窗戶或開口上方,距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能。
資料來源:內政部地政司


取消雨遮登記的原因

內政部在2011年5月「預售屋定型化契約」上路後,規定雨遮及屋簷可登記為附屬建物、但不計價;卻因規定僅適用於預售建案,造成部分投機客趁機鑽漏洞,在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價,灌入總價後出售,造成炒作現象,才會研擬全面不能登記,藉此杜絕灌水虛坪、炒作房價的惡習。

雨遮演化邏輯

Level 1(有登記,有計價) :部分建商把建物的雨遮愈做愈大,使得建物虛坪大增,大賺買房的人的錢。

Level 2(有登記,無計價) : 政府看到建商這個招數,所以下令雨遮不准賣錢,進入可登記但不計價的時代(2018之前申請建照的案子)

Level 3(無登記,無計價) :因規定僅適用於預售建案,造成部分投機客趁機鑽漏洞,在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價,灌入總價後出售,造成炒作現象,政府又看不下去,研擬雨遮全面不能登記(2018之後申請建照),簡單來說取消是為了防治買時沒花錢,但當要賣屋時卻把雨遮算入來賣錢的情況。

現在是2018/1月處於政策交叉尷尬時期,所以會出現Level 2 與Level 3 狀況,產生一國3制計算方式。

仲介業者其實對於這樣的算法也很頭大,因為買方會質疑雨遮計價的部分,賣方因為買時也不確定是否有花到錢買雨遮,買賣雙方屆時勢必會出現混亂,買賣交易更加複雜化。

不過重點是現在要買房的銷費者該如何因應呢?

所樂個人認為,現階段Level 2 (有登記,無計價)的預售案,算是對買方是比較有優勢的;因為後續交屋登記時等於有雨遮的坪數會灌到總坪數中;不過有個重點是扣掉雨遮後的坪數單價不可比周邊案子高太多。如果高太多其實建商也是把不計價的雨遮回灌到計價的建坪中。有點繞口,舉例一下

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假設有個建案主建含陽台28.7坪、公設12.3坪、並有雨遮 2坪,建商因為雨遮不能計價,所以銷售面積是以41坪來銷售,不過後續登記會是43坪;周邊的合理房價假設是20萬/坪。當有想買房的顧客去談價時就要瞭解與注意到,實際要買的價格應該是實際銷售面積乘上周邊合理價格才對,以上敘為例應該是買820萬為合理;假設銷售是想以高於行情的20.98賣出,就可猜想建商其實也是把雨遮的坪數灌入計算了。

不過以上其實都是屬於理想狀況下的談價,一般來說建商就是想要賣的比旁邊行情貴,而且建商通常都已經設定好一定金額的總價了,如果遇到這種情況就要看你對於那個建案的後續發展是否看好,以及對於那個案子的喜愛程度了,看價錢是否是你能夠接受的。

所樂多說兩句,現階段建案銷售都會把雨遮的事情拿出來做文章,建議消費者還是要自己多做些功課,多了解一下房地產其中這些定義,多了解一點才可以算出對自己最有利益的方案。


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